「金融系」投資本と「不動産系」投資本の違いが腑に落ちた話

水瀬ケンイチ

2014/10/29

ニッセイ基礎研究所のWEBサイトに、おもしろいレポートがありました。「金融系」投資本と「不動産系」投資本の違いについてまとめたものです。

ニッセイ基礎研究所　研究員の眼
2014/10/27　巷にあふれる不動産投資本、自分に合った本を選ぶために

私は20代後半から30代半ばにかけて、近所の3～4つの図書館で金融コーナーを読破するくらい、投資本を読みあさった時期があります。なので、自分が実践している株や債券など金融系の投資本だけでなく、不動産系の投資本もそれなりに読んでいます。

金融系の投資本と不動産系の投資本は、お金を増やそうという共通の土壌はあるはずなのに、なんとなく「話がかみ合わないな」と思っていました。実際に、ブログやSNSで不動産投資家さんたちと議論しても、なかなか話がかみ合いません。

最終的には、「人それぞれ好きな投資をしたらいい」という玉虫色の結論に着地することが多く、モヤモヤ感が残りがちでした。

金融系の投資本と不動産系の投資本は、何が違うのか。上記レポートはうまく説明してくれていていました。

まず、「目的」が違う。

金融系投資本の目的は、将来の値上がりを目指す「純投資」なのに対して、不動産系投資本は、「純投資」「節税」「住まいの確保」と3つあるとのこと。

不動産は株や債券よりも節税できる余地が大きいため、どうしても投資の話の中に節税の話（資産運用だけでなく、本業の収入の税金も減らせる的な）が混じってきがちです。目的が将来の住まいの確保となると、ますます金融系投資の目的とはかけ離れてしまいます。

金融系投資家のなかでも、資産を増やすことよりも社会貢献が目的になっている方々がたまにいて、話すとまったくかみ合わないのと似ています。

良し悪しではなく、目的が違えば話がかみ合わないのも当然です。

次に、「利回りの考え方」が違う。

金融系投資本は、配当や分配金といったインカムゲインと売却損益であるキャピタルゲインを加味した年平均の利回りを使うのに対して、不動産投資本の利回りは、年間賃料収入を購入価格で除したもので、資産価値の変動や売却損益は考慮しないとのこと。

例えば、アパートは古くなれば資産価値が大幅に低下しますが、売ることは想定せずに賃料収入があればよしとするとか。これはあるあるネタです。何千万円も借金してることをスルーして、「月収100万円です。いつでも会社辞められます」とかなんの屈託もなく言われます。

良し悪しではなく、利回りの計算式が違えば、話がかみ合わないのも当然です。

そして、「思い入れ」が違う。

金融系投資本では、理論中心で投資の哲学とリスクが語られるのに対して、不動産系投資本は、不動産ありきで話が始まり、不動産投資の魅力と成功例とノウハウが語られ、不動産への思い入れがたっぷりであるとのこと。

これはどうでしょう。かなりイメージだけのような気もしますが（笑）、金融系投資本には数式やデータが多用されているものも多く（当然、モノにもよりますが）、不動産系投資本は数値化できない定性的なノウハウの話が多いような気はします。いきおい、夢と希望に満ちあふれた感じの仕上がりになっていたり。

そういえば、実質的に不動産投資本なのに、なぜか図書館では「人生訓」コーナーに並べられているものもいくつかあった記憶があります。

私の意訳ではありますが、だいたい上記の3点の違いがあるという説明に読めました。

もちろん、すべての金融系投資本と不動産系投資本が上記のとおりというわけではないでしょう。個々の投資本を見れば、投資先企業に思い入れたっぷりの金融系投資本もあれば、賃料収入だけでなく転売益を狙った不動産系投資本もあると思います。

上記レポートも、相当ザックリぶった斬ったなぁという感じはあります。

ただ、投資本をたくさん読んできたなかで、全体的な傾向として、もっと言ったら不動産投資家と話がかみ合わない典型的な理由として、金融系投資と不動産系投資の違いを、うまく言語化してくれているように感じ、個人的には、ストンと腑に落ちました。

これからは、不動産投資家と話がかみ合わない時には、相手とは「目的」か「利回りの考え方」か「思い入れ」のどれかが自分とは違うんだなぁと思うようにすれば、無用な言い争いも避けられるような気がします。

P.S
不動産系投資と金融系投資との違いに着目した記事であり、不動産投資自体を否定しているわけではありません。良し悪しの話でもありませんので、あらかじめご了承ください。

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